ભાડૂઆત સંબંધિત છ અરજીઓની સુનાવણી કરતા, અલ્હાબાદ હાઈકોર્ટે એક મહત્વપૂર્ણ ચુકાદામાં, ઉત્તર પ્રદેશ અર્બન પ્રિમાઈસીસ ટેનન્સી રેગ્યુલેશન એક્ટ, 2021 નું અર્થઘટન કરતા કાનૂની સિદ્ધાંતને નિર્ધારિત કર્યો છે. કોર્ટે તેના નિર્ણયમાં જણાવ્યું હતું કે જો મકાનમાલિક અને ભાડૂઆત વચ્ચે કોઈ ભાડા કરાર ન હોય, અથવા જો ભાડા કરાર અંગેની માહિતી સત્તાધિકારીને આપવામાં આવી ન હોય તો પણ તે ભાડૂઆતને લાગુ કરી શકશે નહીં. ભાડૂત
કોર્ટે શું કહ્યું?
કોર્ટે કહ્યું કે આ જોગવાઈ એ નિષ્કર્ષ તરફ દોરી જાય છે કે 2021 એક્ટ હેઠળ રેન્ટ ઓથોરિટીનું અધિકારક્ષેત્ર માત્ર લેખિત કરારો અને રેન્ટ ઓથોરિટીને તેમના સંચાર પૂરતું મર્યાદિત ન હોઈ શકે. જો ધારાસભાએ મકાનમાલિકો અથવા ભાડૂતોને માત્ર લેખિત કરારો અથવા તેની સૂચનાના કેસો માટે ભાડા સત્તાધિકારીનો સંપર્ક કરવાની સુવિધાને મર્યાદિત કરવાનો ઈરાદો રાખ્યો હોત, તો કલમ 9 ની પેટા-કલમ (5) ની જોગવાઈ કાયદાના પુસ્તકમાં ન હોત. રાજ્ય વિધાનસભા દ્વારા આ ઇરાદાપૂર્વકની બાદબાકીથી મકાનમાલિકને 2021 એક્ટ હેઠળ વહેલા ખાલી કરવાના અધિકારથી વંચિત રાખવાનું ગંભીર પરિણામ નહીં આવે.
હાઈકોર્ટે જણાવ્યું હતું કે તેણે કલમ 4 ની પેટા-કલમ (3) માં આવતા “શેલ” શબ્દ વિશે પહેલેથી જ ચર્ચા કરી છે, કારણ કે તે ભાડા અધિકારીને ભાડુઆત વિશેની માહિતી આપવાના સંબંધમાં મર્યાદિત હેતુ પૂરો પાડે છે. એકવાર મકાનમાલિક-ભાડૂત સંબંધ અંગે કોઈ વિવાદ ન થાય, તો તેમાં વપરાયેલ “શેલ” શબ્દનો કોઈ લાભ મેળવી શકાતો નથી. જસ્ટિસ રોહિત રંજન અગ્રવાલની સિંગલ બેંચ દ્વારા કેનેરા બેંક બ્રાન્ચ ઓફિસ અને અન્યો અને મેસર્સ TIFCO એન્ડ એસોસિએટ્સ અને અન્ય છ દ્વારા દાખલ કરવામાં આવેલી અરજીઓ પર આ આદેશ આપવામાં આવ્યો હતો.
અરજીઓ કેમ દાખલ કરવામાં આવી?
કેસ મુજબ, તમામ કેસોમાં, 5 મે, 2025 ના રોજ ચીફ જસ્ટિસના આદેશ દ્વારા કોર્ટમાં નામ આપવામાં આવેલા અરજદારો કાં તો ભાડૂત અથવા મકાનમાલિક હતા. આ તમામે રહેણાંક કે કોમર્શિયલ હેતુ માટે મકાન ભાડે લીધું હતું. આમાંથી પાંચ રિટ અરજીઓ ભારતના બંધારણની કલમ 226 અને 227 હેઠળ દાખલ કરવામાં આવી હતી, જ્યારે છઠ્ઠો કેસ પ્રાંતીય સ્મોલ કોઝ કોર્ટ્સ એક્ટ, 1887ની કલમ 25 હેઠળ SCC રિવિઝન તરીકે દાખલ કરવામાં આવ્યો હતો.
કોર્ટે આ મુદ્દો ઉઠાવ્યો હતો
કોર્ટ સમક્ષ તમામ સંબંધિત કેસોમાં મુદ્દો ઉઠાવવામાં આવ્યો હતો કે શું 2021 એક્ટની જોગવાઈઓ હેઠળ રચવામાં આવેલી રેન્ટ ઓથોરિટી પાસે એવા કિસ્સાઓમાં મકાનમાલિકો દ્વારા દાખલ કરવામાં આવેલી અરજીઓ સાંભળવાનું અધિકારક્ષેત્ર છે કે જ્યાં કોઈ ભાડા કરાર કરવામાં આવ્યો નથી, અને જો કોઈ કરાર કરવામાં આવ્યો નથી, તો મકાનમાલિક ભાડા સત્તા સાથે ભાડુઆતની વિગતો નોંધવામાં નિષ્ફળ ગયો છે. તમામ પક્ષકારોના વકીલોની સંમતિથી તેને સાંભળીને એક જ હુકમથી નિર્ણય લેવામાં આવ્યો હતો.
સુનાવણી દરમિયાન, કોર્ટે અવલોકન કર્યું કે પ્રશ્નમાંના મુદ્દા પર નિર્ણય લેતા પહેલા, આ બાબતને વધુ સારી રીતે સમજવા માટે, ઉત્તર પ્રદેશ અર્બન પ્રિમિસીસ ટેનન્સી રેગ્યુલેશન એક્ટ, 2021 બંનેના કાયદાકીય ઇતિહાસ પર ટૂંકમાં નજર નાખવી જરૂરી છે.
ભાડા કરારની ગેરહાજરીને કારણે આ દાવો કરવામાં આવ્યો હતો.
તમામ કેસોમાં, પ્રતિવાદી મકાનમાલિકોએ અરજદારો સામે રેન્ટ ઓથોરિટી (રેન્ટ ટ્રિબ્યુનલ) અને સ્મોલ કોઝ કોર્ટમાં ખાલી કરાવવા માટેની અરજીઓ દાખલ કરી હતી. અરજદારોએ તેની સામે હાઈકોર્ટમાં કેસ દાખલ કર્યો હતો. તેણે દલીલ કરી હતી કે તેની અને મકાનમાલિક વચ્ચે કોઈ ભાડા કરાર નથી. તેથી, ભાડા કરાર વિના, ટ્રિબ્યુનલ અને સ્મોલ કોઝ કોર્ટ પાસે કેસની સુનાવણી કરવાનો અધિકારક્ષેત્ર ન હતો. કેનેરા બેંકના કેસમાં, મકાનમાલિકના વકીલે અમિત ગુપ્તા વિરુદ્ધ ગુલાબ ચંદ્ર કનેડિયાના કેસમાં હાઈકોર્ટના ચુકાદાને ટાંકીને જણાવ્યું હતું કે જો ભાડા કરાર રેન્ટ ટ્રિબ્યુનલ સમક્ષ રજૂ કરવામાં ન આવે તો પણ સ્મોલ કોઝ કોર્ટમાં દાવો દાખલ કરી શકાય છે. તેણે બીજી ઘણી દલીલો પણ રજૂ કરી.
મકાનમાલિકો માટે મહત્વની રાહત
આ કેસમાં તમામ પક્ષકારોને સાંભળ્યા બાદ કોર્ટે કહ્યું કે કાયદો લેખિત કરારની જોગવાઈ કરે છે, પરંતુ તેની ગેરહાજરીમાં મકાનમાલિકને તેના કાનૂની અધિકારોથી વંચિત રાખી શકાય નહીં. કોર્ટે અવલોકન કર્યું કે ઉત્તર પ્રદેશ ટેનન્સી એક્ટ, 2021, કેન્દ્ર સરકારના ‘મોડલ ટેનન્સી એક્ટ’થી અલગ છે. મોડલ એક્ટમાં એવી જોગવાઈ છે કે જો એગ્રીમેન્ટ રજીસ્ટર ન થાય તો કોઈ રાહત આપવામાં આવશે નહીં, પરંતુ યુપીના કાયદામાં આવી કોઈ જોગવાઈ નથી. યુપી ટેનન્સી એક્ટ મુજબ, જો ભાડા કરાર ટ્રિબ્યુનલમાં સબમિટ કરવામાં આવ્યો ન હોય, તો પણ મકાનમાલિક આ જમીન પર ખાલી કરાવવા માટે અરજી કરી શકે છે.
રેન્ટ ઓથોરિટીનું અધિકારક્ષેત્ર માત્ર એવા કેસ પૂરતું મર્યાદિત નથી કે જ્યાં લેખિત કરાર સબમિટ કરવામાં આવ્યો હોય. આ ભાડુઆતને પણ લાગુ પડે છે જ્યાં કોઈ લેખિત કરાર નથી. તેના 47 પાનાના ચુકાદામાં, કોર્ટે ઉત્તર પ્રદેશ અર્બન પ્રિમાઈસીસ ટેનન્સી રેગ્યુલેશન એક્ટ, 2021 ની અલગ જોગવાઈઓ ટાંકીને જણાવ્યું હતું કે 2021 એક્ટની જોગવાઈઓ હેઠળ રચાયેલી રેન્ટ ઓથોરિટી પાસે એવા કેસોમાં મકાનમાલિકો દ્વારા દાખલ કરવામાં આવેલી અરજીઓ સાંભળવાનો અધિકાર છે કે જ્યાં કોઈ ભાડૂત કરાર કરવામાં આવ્યો ન હોય અથવા જ્યાં જમીન માલિકે દસ માલિકો અંગે નિષ્ફળતા આપી હોય.
